封政办〔2020〕1号

 
 
各乡（镇）人民政府，县政府有关部门：
      为确保我县不动产统一登记制度顺利实施，妥善处理不动产登记工作中遇到的遗留问题，化解社会矛盾。根据《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）、《河南省国土资源厅关于做好当前不动产登记工作的指导意见》(豫国土资规〔2016〕11号)、《河南省自然资源厅关于印发推进房地产领域信用突出问题楼盘化解攻坚工作指导意见的通知》(豫自然资发〔2019〕19号)、《新乡市人民政府办公室关于做好当前不动产登记有关工作的实施意见》（新政办〔2019〕3号），结合我县实际和其他地区不动产登记经验，现就我县不动产登记有关遗留问题提出如下意见：
      一、基本原则
      （一）尊重历史，实事求是
      以维护群众合法权益为出发点，按照“尊重历史、解决困难、简化程序、便民利民、盘活资产、有利发展”的原则，积极寻求妥善处理方法，努力化解矛盾，有效推进社会和谐。
      （二）依法依规，便捷高效
      各有关部门在处理相关问题时，以完善手续、登记办证为目的，增强服务意识，充分考虑当时的社会背景和发展环境，结合同期法律法规和其他有关规定，按从旧兼从轻的原则合理处置，积极给予办理不动产登记。
      （三）自愿原则
      不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、法规以及《不动产登记暂行条例实施细则》另有规定的除外。
      二、适用范围
      我县中心城区内建成的各类房屋，由于各种原因至今无法办理不动产权属登记，经审核符合现行城市规划要求，均属本次解决的范围。
      本意见中心城区特指兴华路以南，东干道及国道327（世纪大道至翟母大道段）以西，翟母大道以北，规划大功路以东。
      本意见适用于我县不动产统一登记（2016年6月29日）前的不动产登记遗留问题。
      三、处理意见
      （一）使用权类型和用途不明确的土地登记
      1、已取得国有土地使用证，但登记证书和档案上不显示(或不明确)土地使用权类型的，用地人又无法证明其为出让土地的，按划拨用地办理不动产登记；
      2、已取得国有土地使用证，但登记证书和档案上不显示(或不明确)土地用途的，按实际用途办理不动产登记。
      （二）县中心城区独院的土地登记（面积不超过666.7㎡）
      1、中心城区建设的独院或连排独院
      对县政府批准用地的，按政府批准手续办理登记；对无政府批准用地手续的，以实际用地现状补交土地出让金和相关税费后，办理国有土地不动产登记（经村委会或乡（镇）政府同意）。但对其未批先建用地问题，按3元/㎡缴纳罚款。
      2、国有或集体企业用地分割给个人建住宅
      企业倒闭后，职工得到妥善安置，没有遗留问题的，将原国有土地证收回后，以实际用地现状，补缴土地出让金和相关税费后，可以办理不动产登记。
      3、以单位名义征用的国有土地建设职工住宅
      以单位名义征用的国有土地建设职工住宅的，以实际用地现状，补缴土地出让金和相关税费后，可以办理不动产登记。
      （三）个人实际用地面积与原登记面积不一致
      对个人独院超占的，对超占面积不超过证载面积3%且无权属纠纷的，不再处理，直接按现状测绘面积予以登记。对超占面积超过3%的，原登记土地属划拨用地的，需全额交纳划拨土地使用权权益价后，按划拨土地直接合并办理登记；原登记土地属出让用地的，需全额补缴土地出让金后，按出让土地直接合并办理登记手续。
      对超占土地按上述规定处理后予以登记的，超占部分土地的使用年限与该宗地原使用年限相一致。
      （四）已建成住宅小区实际用地面积、界线与原土地证面积、界线不一致
      1、住宅小区实际用地面积超过批准面积，尚未登记办理确权手续的，由原开发商按照规定缴清各项税费、补办用地手续和规划调整手续后，按照调整后的实际宗地界线办理登记。
      2、住宅小区实际用地面积超过批准面积，但已办理土地确权手续且房屋已全部（或部分）登记到业主名下的，业主凭已取得的房屋所有权属证书申请办理不动产登记的，不动产登记机构应按“先行办理、证缴分离”的原则受理。登记时，按实际占地面积落宗，并将上述情况书面如实告知相关当事人，在不动产登记簿和不动产权证书上如实记载。同时对开发商依法依规进行处理，限期补办相关手续。
      （五）土地合并或分割登记
      土地合并或分割登记。对已登记土地无规划条件或联合竞买的，自然资源部门不进行规划审查，按现状直接进行分割或合并登记。
      （六）建筑物登记
      建筑物在土地符合登记条件的前提下，办理不动产登记。
      1、县中心城区独院房屋登记
      县中心城区的独院，且申请登记建筑面积不超1000㎡的，按以下意见办理登记：
      （1）已办理工程规划，未办理竣工备案手续
      申请人能够提供《建设工程规划批准书》（原县城建局办理）、《建设工程规划许可证》（包括副本）、规划处罚凭证、配套费交款票据其中之一的，视为不动产登记的规划要件，自建房面积不超600㎡的，直接予以登记。自建房面积600㎡-1000㎡的，应提供符合质量安全结论的鉴定报告后，予以登记。对属《建设工程消防监督管理规定》(公安部119号令)第十三条、第十四条规定情形的，同时还要提供消防合格的相关手续或第三方鉴定机构的消防安全鉴定报告。
      （2）未办理工程规划和竣工备案手续
      建筑面积不超600㎡的，登记前，按30元/㎡缴纳城市基础设施配套费，并按工程造价的5%予以处罚后予以登记。建筑面积600㎡-1000㎡的，应提供符合质量安全结论的鉴定报告后，按30元/㎡缴纳城市基础设施配套费，并按工程造价的5%处罚后予以登记。对属《建设工程消防监督管理规定》（公安部119号令）第十三条、第十四条规定情形的，同时还要提供消防合格的相关手续或第三方鉴定机构的消防安全鉴定报告。
      2、建筑物登记用途的设定
      拟登记的建筑物无论其使用现状是何种用途，对原已有批准用途或登记用途的，均按已批准或已登记的用途登记；对无批准用途或登记用途的，均按实际用途予以登记。
      3、申请登记面积与规划批准面积不一致
      已办理相关规划批准手续，申请登记的建筑面积与规划批准面积误差不足3%(含)的，直接予以登记；申请登记的建筑面积与规划批准面积超过3%的，按30元/㎡全额缴纳城市基础设施配套费，并按工程造价的5%处罚后予以登记。
      （七）房地登记用途不一致
      房屋所有权属证书和国有土地使用证记载的房屋用途与土地用途不一致的不动产，分别保留原记载的房屋、土地用途，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。
      （八）房地登记权利人不一致
      房地权利人不一致的，应提供土地、房屋转让协议等手续，办理土地或房屋转移登记且只缴纳本次办理转移登记时应缴纳的相关税费。
      （九）房屋已登记土地未登记
      1、原土地使用权以划拨方式取得的，并已分层、分套办理了房产证，再次转让并申请不动产权登记的，需经原土地使用权人同意后，按房屋分摊土地面积交纳土地出让金或划拨土地使用权权益价等手续后再办理转移登记。
      2、有房产证土地未登记的独院，以实际用地现状，补缴土地出让金和相关税费后，办理不动产登记;已经县政府同意，办理过土地补偿手续的，以实际用地现状，按划拨土地办理不动产登记。
      （十）有国有土地使用证，登记资料不完善或未找到登记资料
      有国有土地使用证，但登记资料不完善或未找到登记资料的，对原产权证书记载内容在县自然资源局门户网站公告十五个工作日，期满无异议，无限制措施记载且权属无争议，当事人无法证明该宗地为出让土地的，以实际用地现状，按划拨土地认定，办理不动产登记。
      （十一）开发、建设单位已取得《国有土地使用证》未办理房屋首次登记
      已取得《国有土地使用权证》未办理房屋首次登记，因开发、建设单位已注销或被吊销营业执照，且无承继单位，不能配合商品房购买人办理不动产登记的，购房人申请不动产登记时，应当在县自然资源局门户网站公告十五个工作日，期满无异议、无限制措施记载、无其他人办理商品房买卖合同备案记录及所有权登记记载的，购房人可直接申请办理不动产登记；有承继单位的，承继单位有义务协助购房人办理不动产登记。
      （十二）国有出让土地手续不齐全
      1、经县政府拍卖出让的土地，用地手续不完善的，须提供足额缴纳土地款项的证明材料并缴清相关税费后，批准用途与实际用途不一致的，按实际用途办理不动产登记；
      2、企业或个人取得出让土地使用权，进行商品房开发土地未办理首次登记，分割给个人后未办理国有土地使用证的，缴清相关税费后，批准用途与实际用途不一致的，按实际用途直接办理转移登记。
      （十三）其他问题
      1、原开发建设单位已取得《国有土地使用证》不涉及土地查封、抵押等限制登记情况的，不动产登记机构依照法定程序收回原建设单位已登记房屋相应的《国有土地使用证》，无法收回国有土地使用证的，以公告的方式将原《国有土地使用证》作废，以原土地登记信息作为不动产资料，为申请人办理不动产登记。
      2、当事人申请办理产权注销登记，不涉及土地查封、抵押等限制登记情况的，需提供政府拆迁公告、补偿协议、拆迁花名册其中一项和需注销的产权证书原件，可以办理产权注销登记。
      当事人确实提供不出拆迁公告、补偿协议、拆迁花名册等产权灭失证明材料的，不动产登记机构按需注销的产权证书原件记载坐落位置进行实地查看后，确认产权已经灭失，方可办理该产权注销登记。
      3、当事人申请登记的不动产占压道路红线，对已登记的，按原登记结果办理后续登记，但登记簿和证书上应注明“土地占压道路红线**㎡”；对未登记的，占压道路红线部分的建筑物和土地不予登记。
      （十四）政府批准的问题
      对土地超占、划拨变出让等问题依照本意见及相关政策处理到位的，不再报县政府出台文件批准用地及签订建设用地使用权出让合同，直接办理不动产登记。
      （十五）因历史遗留问题，情况比较特殊的不动产登记
      在不动产统一登记前发生的不规范问题，按照“尊重历史、面对现实、服务群众、解决问题”的原则，由县自然资源局报县政府“一事一议”进行解决。
      （十六）办理上述土地房屋产权登记时土地出让金（划拨土地使用权权益价）和出让年限确定办法
      1、土地出让金标准确定办法
      参照国土资源部办公厅关于印发《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》的通知（国土资厅发〔2018〕4号）文件执行。
      （1）划拨土地补缴出让金按土地评估出让价减去划拨价的差价计算。
      （2）未办理国有土地使用证的土地，缴清罚款后再按土地评估价缴纳土地出让金及相关税费；
      2、土地出让年限及用途的确定办法
      以国家土地出让法定年限办理不动产登记；出让起始日期为缴纳出让金的日期并按现状确定土地用途。
      3、容积率的确定办法为：我县住宅用地平均容积率为1.8，商业用地平均容积率为2.5，原则上按照现状容积率计算，低于平均容积率的按照平均容积率计算。
      （十七）经县政府、原封丘县城市建设开发利用指挥部、城关镇政府、原封丘县城区清查指挥部处理的土地，提供缴纳款项凭证原件后可以抵扣土地出让金。
      （十八）本意见自发布之日起施行。
 
      附件：单位职责分工
 

2020年1月7日

 
 
 
附件：

单位职责分工

 
      县自然资源局：负责确定房产分摊土地面积，核算补交土地出让金、划拨土地使用权权益价数额及收缴城市配套费和土地违法罚款，并负责提供上述房产是否符合规划的证明。
      县住房和城乡建设局：负责核实房产信息。
      县财政局：负责收取土地出让金或划拨土地使用权权益价。
      国家税务总局封丘县税务局：负责确定征税种类和数额，核收税款。
      县城市管理局：负责核收违建罚款。